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房地產企業融資資產證券化應用

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關鍵詞:房地產企業;資產證券化;融資;應用研究

一、資產證券化融資概述

1.資產證券化融資內涵資產證券化融資是指通過將資產持有人受眾具有資產價值、具備未來收益的權益資產進行剝離,并進行相關結構重組形成資產組合,在信用增級以及信用評級后發行資產支持證券進行融資的過程。資產證券化融資的關鍵在于資產真實轉移、對風險的隔離以及信用增級三個環節的操作,因而該過程對交易結構產生了極為嚴格的要求,交易結構主體涵蓋以下幾大部分:資產證券化發起機構、資產重組及管理機構、信用增級及評級機構、資產支持證券發行承銷機構等。房地產資產證券化有著以下典型特征:其一,參與主體眾多,法律關系極為復雜。房地產資產證券化過程中,不同的法律主體紛紛參與進來,彼此之間的連結構成了一張巨大的法律關系網。其二,融資模式的獨特性,具體體現在兩個方面,一是交易結構的嚴謹設定,二是負債結構上,即房地產資產證券化融資并不會增加發起人的負債。其三,安全性強,基于風險隔離的設計,投資者所面臨的風險僅限于支持證券本身,大大提高了投資者的安全系數。此外,各種信用增級方式的運用能夠有效提高支持資產信用級別,信用風險得到控制。

2.房地產企業資產證券化融資重要性(1)拓展企業融資渠道。資金融資渠道過于單一是我國房地產企業面臨的普遍問題,目前,我國房地產企業融資主要依靠商業銀行貸款,其它融資方式在資金來源中所占比重較低,加之近年來房地產企業規模不斷擴大,資金鏈存在斷裂風險。應用資產證券化融資方式,可以為企業融資渠道多元化發揮重要作用,強化企業與社會公眾之間的聯系,對緩解房地產企業資金短缺具有重要意義。(2)豐富投資品類,推動資本市場發展。資產證券化在解決房地產企業融資困境問題的同時,也豐富了社會公眾的投資方式,拓展了其投資渠道。我國資本市場發展歷程較短,市面上可供民眾、機構選擇的投資產品極為有限,民眾主要的理財方式也多集中在銀行、股市等方面。房地產企業應用資產證券化融資,有效彌補了這一市場短板,社會公眾在投資產品選擇上有了更多選擇,其多元化的投資需求由此得到滿足。(3)實現資源合理配置,促進國民經濟發展。資產證券化促進了社會資源的高效配置,緩解了資金需求方與資金供給方不相匹配所帶來的問題。首先,資產證券化的發起者通過該方式彌補了房地產企業的融資需求,企業由此獲得了其運營乃至投資所需的資金,進而能夠推行既定戰略規劃,創造更大企業價值。其次,資產證券化實現了對房地產企業的“兩權分離”,經營權與所有權的分離能夠有效抑制房地產市場過熱帶來的投資過剩等問題,進而實現資源的配置效率。(4)分散和轉移風險。房地產資產證券化能夠分散和轉移風險,體現在一級市場中,不同投資者可以依據自身風險偏好分配支持證券,與此同時,對于融資者即房地產企業來說,他們得到了穩定的長周期資本,自身經營活動不受相關支持證券交易影響,企業進而能夠化解采取其他形式融資所帶來的風險。

二、我國房地產資產證券化融資存在的問題

1.法律法規體系不健全房地產企業進行資產證券化融資涉及多方主體,資產證券化的推行也是多方進行動態博弈的過程,如何協調多元主體之間的利益糾紛是房地產資產證券化融資成功的重要保障。然而,與大多數金融產品、模式創新類似,我國證券法等相關法律法規并未對資產證券化應用于房地產融資方面做出具體規范,不論是在調節利益分配還是在規范市場秩序方面都存在著諸多困難。此外,法律體系不健全催生了“監管真空”,在房地產資產證券化融資過程中出現的一些不規范行為沒有得到有效制止,容易積聚市場風險,不利于資產證券化的長遠發展。

2.配套設施及高端人才匱乏房地產資產證券化是極具創新性的融資模式,對相關財會設施、制度以及從業人才都有著極高的專業化要求,當前我國各類市場主體的發展尚不成熟,無法與前述要求相匹配。建立起與房地產證券化融資相配套的會計、審計制度,并不斷完善二者之間的契合性,這都將是我國房地產證券化所需要經歷的漫長過程。除配套設置建設落后之外,符合房地產資產證券化融資活動所需要的高端人才也較為缺乏,這類人才需要有扎實的法律財會底蘊,還要能對房地產行業有著較為透徹的認知,復合型人才的匱乏也是我國房地產證券化進一步發展的阻礙因素之一。

3.金融信用制度不成熟房地產資產證券化融資模式的長遠發展有賴于全面而完善的金融信用制度基礎,我國金融市場發展根基不牢固,在個人信用制度構建方面與西方發達的個人征信制度相比,存在著較大的差距,首先便體現在個人信用制度的覆蓋范圍狹窄方面,信用數據庫建設也不夠先進,最為重要的還是市場普遍缺乏信用理念,直接導致了銀行等金融機構無法對借款人進行較為準確的考量評估,增加了銀行金融風險。銀行等金融機構基于信貸風險衡量,多數情況下會限制信貸規模,這又將進一步影響到房地產證券化融資的發展。

4.金融中介服務機構發展落后房地產資產證券化流程復雜,涉及到各式各樣相關金融服務機構,在資產價值當面,需要專業化的資產評估機構提供服務;在要素核算以及審計方面,需要會計事務所提供服務;資產支持證券合規性方面,需要法律事務所提供服務;在提升資產證券流動性方面,需要專業化的信用增級機構提供服務。我國上述金融服務機構在會計行業尚屬規范,然而滿足房地產資產證券化所需的信用增級以及信用評估機構的發展規范性明顯欠缺,符合房地產資產證券化需求的相關機構更是屈指可數,中介服務機構發展的落后嚴重阻礙了房地產企業資產證券化融資的發展進程。

三、房地產企業應用資產證券化融資優化策略

1.健全資產證券化相關法律法規體系任何具有創新性的融資方式取得穩定規范發展,都離不開完善而科學的法律法規體系支持,擁有法制規范的市場,方能實現發展的長遠。故而對于房地產資產證券化相關法律體系的完善,筆者給出以下建議:第一,要明確資產證券化的法律屬性,為投資者維護自身權益提供法律保障;第二,相關法律要提高風險隔離流程的合理性、規范性,明確各方權利義務;第三,為房地產支持證券的流動性強化構建一個較為寬松的政策環境,對部分限制要適當放開,如擴大資產池的法律范文,實現房地產資產證券化相關產品的多元化發展,擴充交易方式以實現房地產支持證券的流通。

2.加強證券配套設施和專業人才建設房地產企業進行資產證券化融資是一個系統化的工程,需要來自多方面的助力。首先,房地產資產證券化過程中要處理好會計問題,對會計要素及其計量都要有所革新,故而應當制定針對資產證券化的會計準則。其次,解決好高端人才隊伍建設的問題要從幾方面入手:一是要與在房地產證券化領域發展處于前沿的國際機構進行廣泛合作,讓國內相關從業者接受先進經驗的洗禮,提升自身對房地產資產正確化的認知;二是要對相關證書獲得者進行繼續教育,以不斷滿足房地產證券化不斷變化的發展現狀。

3.不斷完善社會信用體系信用問題始終是橫亙在我國金融市場發展逐步深化過程中的一個重點問題,它不同于一般經濟問題,而是呈現經濟與社會問題的融合特性,表現在房地產證券化融資發展中亦然。房地產資產證券化能否成功取決于穩定的未來收益以及違約事件的減少,故而應當分層建立起個人、企業、機構的信用檔案,并不斷更新檔案內容,逐步構建出一個覆蓋全社會并呈現動態特性的信用體系,以切實保障房地產支持證券認購者的合法權益,抑制相關企業利用信用體系漏洞損害債券人的利益行為。

4.增強金融中介機構對證券化的服務職能為切實推進房地產資產證券化發展,滿足房地產企業多元化的融資需求,從而也更加規范我國相關金融中介機構的服務,完善金融中介機構的發展尤為必要。房地產資產證券化進一步推進所面臨的最主要中介機構難題在于資信評級方面,在我國,資信評級機構普遍存在著信譽不佳、獨立性不強等問題,具體表現在,投資者對資信評級機構所出具的意見持懷疑態度,這種現象嚴重削弱了資信評級機構應有作用的發揮。故而,應在完善的資產評估體系基礎上,加深對資信評級業務的認識,不斷規范我國資信評級機構的發展,逐步建立起資信評級機構的權威性。

四、結語

我國房地產市場持續過熱導致一批相關企業規模的劇烈擴張,但隨之而生的資金短缺問題也增加了企業的風險,應用房地產資產證券化的融資方式不啻為一種金融創新,對緩解企業資金壓力、實現社會資源的合理配置都具有重要意義。但是我國金融市場發展現狀影響房地產資產證券化的推行,也催生了一些問題,本文在分析這些問題的基礎提出了針對性優化策略,僅供參考。

參考文獻:

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[4]項道銀.新時期房地產融資新渠道探析[J].經濟師,2016,(02):294~295.

作者:葉樣明 單位:廣東利通置業投資有限公司

房地產企業融資資產證券化應用責任編輯:張雨    閱讀:人次
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